jueves, febrero 28, 2013

- CONSEJOS ANTES DE COMPRAR, ALQUILAR O VENDER UN INMUEBLE

Antes de comprar un inmueble sea casa, departamento, oficina, terreno u cualquier otra propiedad inmobiliaria, es vital verificar quién es su legítimo propietario. Para ello se debe conseguir el certificado del Registro Predial de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp), donde figuran todas las transferencias de propiedad, hipotecas, embargos y demandas referidas a un inmueble. Otro punto importante a verificar es el estado de los arbitrios. En la misma municipalidad del distrito donde se encuentre el inmueble se debe solicitar un reporte del contribuyente, que como su nombre lo dice, reportará el estado de todos los tributos (predial y arbitrios). Al momento de la compra, estos deberán haber sido cancelados. Sería igual de importante verificar que no exista ninguna otra deuda por servicios de electricidad, agua o teléfono.

No debes olvidar pagar la Alcabala, que es el 3% del valor de la transferencia. Este tributo correrá por tu cuenta y lo podrás pagar en las oficinas del Servicio de Administración Tributaria (SAT). Para aquellos que compran departamentos se debe tener en cuenta que hay que separar el precio del mismo departamento y del estacionamiento si se realiza la compra en una misma minuta, para evitar pagar en exceso. Para la compra se debe presentar el pago del Impuesto a la Renta, cuya constancia se adjunta a la Escritura Pública. Los notarios son responsables de esto. También son responsables de adjuntar la constancia acreditada de los medios de pago del comprador. No se asombre si no pueden cerrar la Escritura por no presentar la acreditación.Si la venta se está realizando por medio de un representante del dueño, este debe tener un poder que exprese sus facultades y que esté debidamente inscrito en el registro público correspondiente. Si el dueño se encontrara en el extranjero, se deberá tramitar un poder ante el cónsul peruano más cercano a su domicilio. También es importante verificar que –de haber varios dueños– todos firmen la venta, así sean cónyuges. 

Por último, no debes olvidar elevar la Escritura Pública a través de un notario, así mismo de inscribirla en el Registro de Predios para evitar multas con respecto al pago de los tributos y poder dormir tranquilo. Documentos: Si la compra es a través de una entidad de ahorro no se debe de preocupar porque estas instituciones tienen incluido el costo del documento de venta. Pero, si la compra es por medio de un banco hipotecario, compañía de seguros, sociedad financiera; el costo de la redacción del documento compra – venta varía de acuerdo al precio del inmueble. Costos de registro: Los derechos que debe pagar el comprador se estiman sobre el valor del inmueble y se abonan en una planilla de liquidación. Cabe resaltar que los registros cobran por los testigos, estampillas, fotocopias, traslados y habilitación. Tener en cuenta que todos los gastos mencionados anteriormente deben de ser cancelados en efectivo. 
Entrega de documentos: En el momento de plasmar la firma en el documento definitivo, debe de entregar o recibir (dependiendo si es el vendedor o comprador) todo la documentación relacionada con el inmueble así como el expediente que compruebe el saneamiento de Ley. Asimismo, debe de exigir –a la empresa de comercialización inmobiliaria– los recibos por honorarios, facturas por servicios y los soportes de gastos incurridos al ejecutar la operación. 



DETALLES CASEROS QUE DEBE TENER UN CLIENTE EXTRANJERO A LA HORA DE ADQUIRIR UNA VIVIENDA EN EL PERU:


Es importante saber que el voltaje que utilizamos en Lima - Perú de de 220 voltios y el ciclaje es de 60. Los artefactos eléctricos dependiendo de los países varían los voltios y el ciclaje. El agua que nos llega a través de las griferías es un agua tratada, por seguridad si deseamos beberla debemos hervirla o adquirir en las farmacias un desinfectante, si podemos usarla sin ningún problema para cocinar nuestros alimentos, lavarnos, bañarnos, lavar la ropa y limpieza de nuestro hogar.En la ciudad de Lima, el clima varia según las estaciones del año, no registra precipitaciones frecuentes, pero en algunas de sus provincias el clima es muy variable, verifique bien antes de viajar fuera de Lima ya que deberá llevar con usted ropa de acorde al clima. 

Las casas, departamentos y oficinas no cuentan con sistemas de aire acondicionado o calefacción ya que en nuestro clima cuando hace frió y/o calor las temperaturas son aceptables. Si necesita personal de limpieza y/o cocina para su hogar y el cuidado de sus niños, busque una empresa de empleos que le brinde garantías o que una persona de su confianza se la recomiende, es importante que verifique que tenga toda la documentación en orden como documento de identidad, certificado de buena conducta policial y domiciliaria. Si se va ha movilizar en taxi procure siempre que esta sea de una empresa de confianza, le costara un poquito más pero viajara seguro. 

Si necesita solucionar algún problema urgente sobre su departamento por inundación o fuga fortuita de agua  y otros no dude nunca en llamar inmediatamente a su agente inmobiliario, arrendador (propietario del inmueble), portero del edificio, administrador del edificio o condominio que ellos acudirán en su ayuda, además que usted cuenta con el servicio de serenazgo de su distrito, por lo que este acudirá inmediatamente en caso de emergencias y/o robos, debido a que este servicio se encuentra incluido dentro de su recibo de árbitros municipales.


TIPS DE MUDANZA:

Cómo embalar objetos frágiles Primero forma una capa de pequeñas bolas hechas con papel periódico y cubre el fondo de las cajas que vas a utilizar para embalar, con una altura de 5 cms. Debes asegurarte que las cajas las hayas reforzado con teipe de embalar en la base.Primero debes colocar los objetos más pesados, los recubres nuevamente con una capa de bolas de papel y así sucesivamente hasta llenar la caja. 

Cómo embalar objetos frágiles Para embalar la vajilla, primero escoge cajas que sean sólidas y que no sean demasiado grandes para que las puedas levantar con facilidad. Llena el fondo de la caja con bolas de papel. Primero intercala entre cada plato una hoja de papel, o cartón o si consigues plástico de burbujas acolchantes (bullpack). Cómo identificar las cajas Si su contenido es delicado, no olvides escribir frágil en el exterior, así como una flecha indicadora para evitar que transporten la caja boca abajo.
Este consejo es muy importante NO COLOQUES EL CONTENIDO DE LA CAJA POR FUERA, de ser posible enumera las cajas. Aparte anota en una hoja una relación de los números de las cajas y su contenido así como el lugar de la casa donde ha de colocarse. La mudanza de los aparatos electrodomésticos y el mobiliario Asegúrese que las partes móviles de algunos aparatos electrodomésticos estén bloqueados durante el transporte, como por ejemplo, el tambor de la lavadora y la secadora de ropa. Evite mover los electrodomésticos pesados y voluminosos sobre sí mismos mientras los transporta.




Descongele y vacíe la nevera por lo menos 24 horas antes del día de la mudanza.Pásele una vuelta de llave a las puertas de los armarios, para evitar que se abran las puertas durante la mudanza. Peque las llaves y tornillos de los mobiliarios con teipe en el mueble al cual pertenecen. La compañía de mudanzas: cómo escoger No deje para último momento la búsqueda de una compañía que se encargue de su mudanza.Busque las posibles compañías de mudanzas por lo menos dos meses antes de la fecha prevista. Estudie por lo menos tres presupuestos.Las empresas le ofrecerán diversas opciones desde las que se encargan de embalar meticulosamente  hasta las que sólo le ofrecen el transporte en camiones para tal fin entre ellas encontrará precios distintos; a usted le tocará elegir dependiendo de su presupuesto  así como el tiempo que le pueda dedicar personalmente a la mudanza.Confíe preferentemente, en las empresas de mudanzas conocidas o de amplia trayectoria, lo que le asegura que su personal y equipo técnico ofrecen todas las garantías y experiencia en el área. 

El día de la mudanza - No confíe el traslado de objetos de valor, como joyas, documentos importantes, etc. a la agencia de mudanzas. Es preferible que los embale usted mismo y los lleve consigo en su maletín.- Tenga los documentos importantes a mano, puede necesitarlos durante la mudanza.- Tenga un rollo de cinta de embalar a mano, por si se abre alguna caja del embalaje.- Lo más seguro es que esté ansioso por desempaquetar todo cuando llegue, pero hágalo con calma y ordenadamente.- Tenga teléfonos a manos de servicios de delivery de comida rápida, como pizzas, etc. que le serán muy útiles.


QUE ES EL PAGO DE ALCABALA?


1.
¿Qué es el Impuesto de Alcabala?
Es un Impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio.
2.
¿Dónde debo pagar el Impuesto de Alcabala?
Si adquiere un inmueble ubicado en cualquier distritito de la Provincia de Lima, le corresponderá efectuar la liquidación y/o el pago del Impuesto de Alcabala en el SAT. Los Notarios y Registradores Públicos le solicitarán la liquidación y pago del Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de No pago como requisito indispensable para formalizar la transferencia.
Realice sus trámites y pague su impuesto de Alcabala con toda comodidad en notarias afiliadas al SAT 
3.
¿Quién paga el Impuesto de Alcabala?
Está obligado al pago el comprador o adquiriente del inmueble.
4.
¿Cuánto se paga?
La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de auto avalúo del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana.
A la referida base se aplicará la tasa del impuesto del 3%.
No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 un del valor del inmueble.
5.
¿Hasta cuándo hay plazo para efectuar el pago?
El pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la transferencia. En caso contrario se aplicarán los intereses moratorias correspondientes.
El pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien acordada por las partes.
6.
¿Qué requisitos debe cumplir para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala?
Para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala, se deberá cumplir con los siguientes requisitos:

a) Presentación de copia simple del documento que acredite la transferencia de propiedad.
b) Copia de Auto avalúo del año en que se produjo la transferencia (solo para el caso de predios no ubicados en el Cercado de Lima, ni inscritos ante el SAT).
c) Exhibición del documento de identidad de la persona que realiza el trámite.
d) Cuando se trate de bienes futuros, presentación de copia simple del documento que acredite le existencia del bien (Ejemplo: Acta de entrega del bien).

Recuerda que el pago del impuesto es requisito para que formalices, mediante escritura pública, la transferencia, así como para su inscripción en los registros públicos.
7.
Alcabala - Primera Venta Realizada por el Constructor
La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno (conforme se encuentra registrado en el autovalúo).
En este caso, se tiene que presentar además de los requisitos antes indicados lo siguiente:

-empresa constructora: exhibir documentos que acrediten que es una empresa constructora ( ficha RUC de la  empresa o escritura publica de constitucion donde se indique o se desprenda que se dedica a la actividad empresarial de construcción y/o venta de inmuebles) 
-en caso de personas que no realicen actividad empresarial, acreditar por lo menos dos ventas en los 12 ultimos meses (adicionales a la venta en materia de liquidacion)

8.
Obligaciones si es el adquiriente:
En caso de inmuebles ubicados en el Cercado de Lima, también deberá cumplir con su obligación de presentar ante el SAT la Declaración Jurada de Inscripción del Impuesto Predial, teniendo como plazo hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente de efectuada la transferencia. También evitará la aplicación de una multa por la omisión a la presentación de la declaración jurada.
9.
Obligaciones si es el transferente:
A su vez, el vendedor o transferente deberá presentar la Declaración Jurada de Descargo del Impuesto Predial, teniendo como plazo hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia, en caso contrario se le aplicará una multa.
Además, estará obligado a efectuar el pago total del Impuesto Predial incluido el de todo el año en el que se realizó la transferencia.



Inafectación al  pago del 5% del Impuesto a la Renta sobre la ganancia


La ganancia de capital se genera siempre que la adquisición y venta del mismo se produzca a partir del 1 de enero de 2004.
Casos en que no existen ganancias por la venta de inmuebles
    1. En inmuebles adquiridos con anterioridad al 01.01.2004:
      En efecto no está gravada con el impuesto a la renta la venta de inmuebles cuya adquisición se haya realizado antes de esta fecha a título oneroso ó gratuito mediante documento de fecha cierta. De esta manera si la adquisición acreditada se realiza antes de esa fecha y la venta se realiza en fecha posterior, al 01.01.2004 la ganancia está inafecta.
      Una escritura pública, un contrato privado con firma notarial es un documento con fecha cierta.
    2. La venta de inmuebles que constituya casa habitación del vendedor:
      Se considera casa habitación al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos 2 años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
    3. La venta del inmueble cuyo costo de adquisición es mayor o igual al precio de venta:
      En este caso por no existir ganancia, no se genera tampoco impuesto a la renta.
Inmuebles adquiridos a título gratuito (herencia ó anticipos de legítima) y su posterior venta
Los inmuebles adquiridos a título gratuito con anterioridad al 1 de agosto de 2012, tienen como costo de adquisición el valor de autoavalúo ajustado por el índice de corrección monetaria aplicado al año y mes de adquisición del inmueble.
Si la adquisición se produce a partir del 01.08.2012 en adelante, y luego se vende, el costo computable será igual a cero, salvo que el transferente pueda acreditar su costo de manera fehaciente.
Lo antes mencionado se resume en el siguiente cuadro:
Venta en moneda extranjera
En caso que la venta haya sido pactada en dólares norteamericanos u otra moneda extranjera, el tipo de cambio que se debe utilizar es el de compra, vigente y publicado por la SBS, en la fecha de la operación, es decir, cuando se ha suscrito la minuta ó se ha celebrado el contrato.
Bancarización de la compra - venta
La ley de bancarización establece que para el pago de las obligaciones que son mayores a S/. 3,500 o US$ 1,000 dólares, hay que utilizar medios de pago aceptados por el sistema bancario y financiero, caso contrario no podrán deducirse gastos, costos o créditos. De ocurrir ello (no bancarización), el perjudicado será el adquirente del bien, en caso quiera en el futuro vender el inmueble, pues no podrá sustentar su costo de adquisición, gravándose la totalidad de la venta del bien como ganancia, sin deducción de su costo.
Pago del Impuesto
El pago del impuesto es de cargo de quien vende el inmueble y es definitivo, es decir, que no está vinculado a ninguna otra declaración anual ni pago de regularización.
Se declara y paga por Internet mediante el formulario virtual N° 1665, con el detalle de la operación realizada y se hace efectivo mediante cargo a una cuenta bancaria, tarjeta de crédito ó débito VISA, ó mediante boleta de pago N° 1662, ante cualquier ventanilla de los bancos autorizados, debiendo consignar el período tributario - mes en que se haya suscrito la minuta - y como código de tributo el 3021 (Renta de 2ª. categoría - cuenta propia).



Esperemos que sea de utilidad

Mundo Inmobiliario Peru, especialistas en compra venta y alquiler de propiedades
telf:  970900490



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